¿Cómo impulsar un nuevo proyecto de vivienda cooperativa?

Hacer un grupo semilla

Uno de los pasos fundamentales para llevar a cabo un proyecto de vivienda cooperativa es encontrar al grupo de personas con las que se desarrollará el proyecto.

El grupo semilla puede estar formado por personas que tienen un perfil personal similar, como en los grupos senior (todos sus miembros tienen entre 50 y 70 años y quieren crear un proyecto para un envejecimiento activo y compartido) o, por el contrario, se pueden buscar personas con características heterogéneas y que tengan una idea similar de la forma en que quieren vivir.

Pero, ¿cómo nacen los grupos semilla? Hay dos modos básicos:

- - Grupos de afinidad: Se trata de grupos de personas que ya se conocían previamente, como amigos, familiares o conocidos del entorno social como una entidad vecinal, un grupo de consumo o una asociación de familias de alumnos. Si ya tiene el grupo hecho, puede escribir a info@sostrecivic.cat y le explicaremos los siguientes pasos para aparecer en nuestra web y para que le acompañemos en su proyecto.
  - Grupos existentes con lista de espera o vacantes: Estos grupos se crean cuando es necesario ocupar viviendas que quedan vacantes si una persona se va o si finalmente el edificio tiene más viviendas de las que se habían previsto.

¿Y si todavía no formo parte de ningún grupo?
Las personas socias pueden crear un grupo de semilla nuevo o sumarse a un proyecto que ya se ha iniciado y tiene plazas vacantes. También realizamos trimestralmente talleres de generación de nuevos grupos semilla con las personas socias.
Puedes consultar cuáles de nuestros grupos están abiertos y buscando la incorporación de nuevos miembros aquí, con el filtro “Abierto a nuevos miembros”.

Encontrar patrimonio

Paralelamente a la formación del grupo, deben encontrarse todas las posibles ubicaciones o patrimonio existente, ya que las características del solar o del edificio escogido también determinan el grupo, principalmente el número de unidades de convivencia que pueden cabre.

Los pasos que recomendamos seguir son:

Punto de partida. Es necesario definir previamente el objetivo y las características del proyecto que queremos llevar a cabo.
Identificación del sitio. Existen diferentes agentes y mecanismos para la búsqueda de patrimonio (administraciones, safari urbano, inmobiliarias…)
Obtención de los datos urbanísticos del sitio. Una vez conocemos la dirección del patrimonio que queremos estudiar, deberemos recopilar toda la información urbanística y catastral que podamos abarcar.
Obtención de los datos jurídicos del sitio. Es necesario averiguar de quién es la propiedad del suelo y qué cargas puede tener, para poder evaluar su viabilidad y poder optar a la compra, cesión o alquiler de la finca.

Si quieres conocer más herramientas y consejos para profundizar en la búsqueda de solares y edificios, puedes descargar el Manual para la búsqueda y activación de patrimonio.

También dispones de un formulario que puedes utilizar para recopilar y enviar al equipo técnico de Sostre Cívic los datos para la valoración inicial de un patrimonio. Pídelo en info@sostrecivic.cat.

Mucha suerte!!

Definir el proyecto

Una vez tengamos un grupo y una posible ubicación para el proyecto cooperativo, se puede empezar a definir el proyecto, que debe abordar los siguientes aspectos:

- Modelo de convivencia: define los valores, la organización y la gestión del grupo.
- Modelo arquitectónico, tanto de las viviendas como de los espacios comunes.
- Estudio financiero: sirve para comprobar la viabilidad económica del proyecto.
- Modelo legal, que define los estatutos de la cooperativa. En el caso de formar parte de una cooperativa por fases o proyectos, como Sostre Cívic, no es necesario constituir una nueva cooperativa. En lugar de aprobar nuevos estatutos, se puede aprobar un reglamento de régimen interno que permita definir el funcionamiento interno del proyecto.

Conseguir financiación

Es el momento de materializar el proyecto y, por tanto, se necesita un alto nivel de definición. En esta fase es necesario elaborar el proyecto ejecutivo, definir el presupuesto y conseguir la financiación del proyecto. Estas tareas se realizan de forma paralela, ya que están íntimamente relacionadas y las modificaciones en un aspecto influyen en el resto.

La financiación de la promoción queda establecida en el plano económico y financiero, elaborada por personas expertas y validada por las personas socias.

Idealmente, debe basarse en una financiación equilibrada, entre recursos propios y externos, comportar una inversión asumible para todas las personas socias, tener en cuenta la viabilidad económica y financiera del proyecto de vivienda cooperativa a largo plazo (no sólo en el período de construcción) y permitir generar un fondo de reserva.

¿Qué recursos de financiación externa pueden utilizarse?

El coste de la construcción es el gasto más importante, sobre todo si debe construirse un edificio de obra nueva o asumir la rehabilitación integral de un edificio existente.

Esta inversión, por lo general, se asume mediante el 20-30% de autofinanciación vía aportación de capital y el 70-80% restante vía financiación externa. En Sostre Cívic utilizamos los siguientes mecanismos:

- Finanzas éticas, que tienen un elevado interés en este modelo por el gran potencial de transformación social en el campo de la vivienda. Hasta la fecha, nuestros proyectos han sido financiados por Coop 57 i Fiare Banca Ètica, aunque otras entidades bancarias están estudiando la posibilidad de empezar a ofrecer otro tipo de financiación.
- Administración: Algunos ayuntamientos catalanes han empezado a ofrecer suelos y edificios existentes en derecho de superficie a cooperativas en cesión de uso, permitiendo reducir sustancialmente la inversión inicial y, por tanto, facilitando la financiación de la cooperativa. Otra opción es que la administración avale a las cooperativas en cesión de uso para facilitarles la obtención de créditos bancarios y mejorar sus condiciones.
- Campañas Tornassol: Se trata de campañas de títulos participativos propios, una forma de financiación voluntaria abierta a todas las personas interesadas, tanto si son socias de Sostre Cívic como si no. Puedes encontrar más información sobre las campañas realizadas y las activas actualmente en esta página.